In Folge der steigenden Nachfrage nach Wohnungseigentum in Berlin sind - trotz häufiger Warnungen in den Medien - erneut Fehlentwicklungen zu beobachten, wie sie schon in zurückliegenden Boomzeiten aufgetreten sind: überhöhte Kaufpreise werden gefordert, mit Steuervorteilen kaschiert, tatsächlich vereinbart und ohne Eigenkapital finanziert. Erwerber, die vermutlich beim Kauf eines einfachen Haushaltgeräts Testberichte und Kundenbewertungen heranziehen, lassen sich zum Kauf überreden, ohne die Wohnung auch nur zu besichtigen. Häufig zeigt sich nach dem Kauf, wie weit die Prognosen des Verkäufers von den tatsächlichen Einnahmen, Steuervorteilen und Ausgaben entfernt waren. In der Folge „landen“ diese Fälle bei den Gerichten: entweder müssen Landgerichte über die Sittenwidrigkeit der Verträge urteilen, oder die Amtsgerichte die Wohnungen zwangsweise versteigern.
Es verwundert nicht, dass Verkäufer und Vermittler auf Nummer Sicher gehen und in Ihren Prospekten auf die Risiken hinweisen, die dem Kauf innewohnen. Zugleich überrascht es, dass sich immer noch (oder wieder) Kreditinstitute bereitfinden, die Kredite ohne Eigenkapital ausreichen und Zahlungspläne akzeptieren, die angesichts des niedrigen Einkommens der Käufer viel zu knapp auf Kante genäht sind.
In einem weiteren Punkt weichen die Vorstellungen der meisten Erwerber ebenfalls von der Realität ab: Das Ansteigen des Immobilienwerts wird häufig als Selbstverständlichkeit angesehen. Gerade bei Eigentumswohnungen, die erstmalig nach dem Errichtung oder der Sanierung verkauft werden, ist das Gegenteil der Fall. Eine Untersuchung des Marktes der Eigentumswohnungen in mittleren Wohnlagen zeigt beispielsweise, dass im Jahr 2012 die marktüblichen Preise für Neubauwohnungen rd. 19 bis 25 % über den Preisen für Bestandswohnungen der Baujahre 2000 bis 2007 lagen. Mit anderen Worten: in den ersten Jahren nach dem Verkauf ist selbst bei Wohnungen, die nicht überteuert auf den Markt gebracht wurden, mit einem Wertverlust zu rechnen.
Welche Empfehlungen lassen sich daraus ableiten:
- Spielraum in der Wirtschaftlichkeitsprognose und Eigenkapital sind Voraussetzungen, um den Kauf einer Eigentumswohnung in Betracht zu ziehen.
- Die steuerlichen Folgen des Kaufs sollte ein Steuerberater oder ein Fachanwalt überprüfen.
- Die Wohnung unbedingt selbst - möglichst ohne den Verkäufer - besichtigen.
- Es sollte intensiv geprüft werden, ob der Kaufpreis marktgerecht ist: durch eigene (in der Regel zeitaufwändige) Recherchen, durch Konsultation von Marktkennern oder durch die Einbeziehung eines Sachverständigen für Wertermittlung.
- Die Abnahme der Wohnung gemeinsam mit einem Bauingenieur oder Sachverständigen für Baumängel und Bauschäden durchführen.
Der Einbeziehung von mehreren Beratern (Steuerberater, Bewerter und Baugutachter) kann man entgegenhalten, dass damit nennenswerte Kosten verbunden sind. Vergegenwärtigt man sich die Risiken eines Immobilienkaufs und gleichzeitig die Chancen, durch kompetente Beratung letzten Endes zu einer besseren, preiswerteren Wohnung zu kommen, so fallen diese Aufwendungen nicht mehr ins Gewicht.
Die Beispiele der eingangs erwähnten Fernsehsendung waren eine eindrucksvolle Bestätigung dafür.